Какие анализы применить для оценкт рынка жилья

Одноклассники Робот-риелтор: как искусственный интеллект меняет рынок недвижимости Математик Алексей Игошин разработал систему HomeApp, которая изучает историю проданных квартир в Москве и помогает оценить их стоимость. Вместо офлайн-агентств и риелторов-одиночек, которые оценивают стоимость недвижимости на глаз, он предложил систему оценки квартир, основанную на машинном анализе больших массивов данных. Такая оценка помогает владельцу продать квартиру быстрее и не продешевить, а покупателю — подобрать лучший вариант за свои деньги.

Характеристика методов оценки эффективности функционирования рынка жилья аспирант кафедры экономической теории Киевского национального университета им. Жилищная сфера и рынок жилья в частности является объектом внимания ученых многих направлений и школ экономической мысли. Марксистская политэкономия изучала жилищную сферу для характеристики социально-экономических отношений в капиталистическом обществе, при этом качество жилищных условий и уровень обеспеченности жильем рассматривались как условия для воспроизводства рабочей силы [7]. Жилье выступало предметом исследований теории благосостояния А. Пигу в качестве важного элемента общего благосостояния нации, при этом количественные и качественные требования к жилищным условиям были структурной составляющей показателя оценки уровня благосостояния [9]. В политэкономии социализма изучения жилищной сферы осуществлялось для характеристики уровня жизни населения и выступало одним из важнейших индикаторов развития социальной сферы в целом.

Библиотека

Характеристика методов оценки эффективности функционирования рынка жилья аспирант кафедры экономической теории Киевского национального университета им. Жилищная сфера и рынок жилья в частности является объектом внимания ученых многих направлений и школ экономической мысли. Марксистская политэкономия изучала жилищную сферу для характеристики социально-экономических отношений в капиталистическом обществе, при этом качество жилищных условий и уровень обеспеченности жильем рассматривались как условия для воспроизводства рабочей силы [7].

Жилье выступало предметом исследований теории благосостояния А. Пигу в качестве важного элемента общего благосостояния нации, при этом количественные и качественные требования к жилищным условиям были структурной составляющей показателя оценки уровня благосостояния [9].

В политэкономии социализма изучения жилищной сферы осуществлялось для характеристики уровня жизни населения и выступало одним из важнейших индикаторов развития социальной сферы в целом. В современной зарубежной экономической науке различные аспекты функционирования жилищной сферы являются объектом исследований экономики общественного сектора, экономики города, новой институциональной экономики.

Функционирования экономики жилищной сферы как части рыночной системы исследуют Р. Страйк, Д. Дэниел, Г. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья изучаются представителями неоклассической экономической теории.

Формы неэффективной организации жилищной сферы анализируются Э. Бессоновой [12, 1]. Теория финансового менеджмента изучает рынок жилья и жилищных инвестиций с точки зрения доходности вложения денежных средств в жилье, что находит свое отражение в работах Д. Фридмана, Н. Ордуэя, С. Хадсона-Уилсона [14, 15]. Вопросы развития рынка жилой недвижимости в наше время исследуются такими российскими учеными как И. Балабанов, Л. Белых, С. Белняк, Н. Волочкова, В. Горемыкин, М. Горенбургов, Ю. Горенбургов, В.

Доминяк, А. Крутик, Е. Кучарский-Стасяк, И. Рахман, Г. Стерник, А. Туманов, Е. Тарасевич, Г. Цилина и др. В украинской экономической литературе особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике анализируют А.

Гриценко, П. Ещенко, Л. Чубук [2, 16, 12, 17]. На современном этапе трансформационных преобразований исследование рынка жилья, как одного из базовых элементов трансформационной экономики по-прежнему является актуальным.

А особенности проявления проблем обеспечения доступным жильем населения с разным уровнем дохода и проблемы стоимости жилья, как стихийного регулятора рынка, предусматривают необходимость применения современных методов анализа и прогнозирования. Поскольку последние позволяют охарактеризовать состояние современного рынка жилья и выбрать адекватные инструменты для его урегулирования. Подавляющее большинство исследователей рынка жилья к основным направлениям решения проблем рынка относят: мониторинг и оценку рынка, доведение научных гипотез, принятие управленческих решений и разработку программ реформирования жилищной сферы.

С точки зрения ключевых параметров рынка жилья для оценки эффективности его функционирования применяют следующие методы: анализ емкости и объема рынка жилья; исследование тенденций изменения спроса и предложения, их структуры и соотношения; исследование доли основных игроков рынка; анализ стоимости жилья, ценовой сегментации рынка; анализ доступности жилья; анализ инновационного потенциала рынка жилья.

Оценку эффективности функционирования рынка жилья определяют, применяя абсолютные и относительные показатели. К абсолютным показателям относятся: цена, площадь жилья, объем спроса и предложения, количество договоров купли-продажи и т. Показатели изменения объема жилья включают: введенное в эксплуатацию жилую площадь; количество введенных домов, квартир их площадь, структура ; структуру жилищного фонда городское или сельское, индивидуальное или многоквартирное ; количество кв.

В состав показателей изменения стоимости жилья входят: индекс стоимости жилья средний уровень цен на жилье , индекс ценового ожидания темп изменения цен на жилье и индекс доходности жилья экономическая целесообразность инвестиций в жилье. Данные показатели являются основными при анализе цен, однако эта группа может включать большее количество показателей как абсолютных, так и относительных [10].

Индекс стоимости жилой недвижимости не отражает цены конкретной квартиры, а определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Например, умножение индекса на полное число квадратных метров в городе показывает полную стоимость жилого фонда; умножения индекса на годовой объем продаж квадратных метров отражает оборот квартирного рынка. При этом следует отметить, что более важное значение имеет не величина индекса стоимости жилой недвижимости, а его изменение, которое является показателем рыночных тенденций к повышению или снижению цен.

Кроме мониторинга текущего уровня цен, индекс стоимости жилья может рассматриваться в качестве инструмента для изучения механизмов функционирования рынка и для корректного прогнозирования динамики цен.

Индекс ценового ожидания позволяет прогнозировать динамику рынка жилой недвижимости в будущем. Индекс доходности жилой недвижимости рассчитывают на основании определения потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она зависит от величины арендных платежей при условии предоставления квартиры в аренду и изменения стоимости самой квартиры в течение времени. Для определения индекса доходности жилья следует найти соотношение между потенциальной ставкой и средней ставке доходности.

Приобретение жилья является экономически выгодным, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если же банковские проценты или доходность другого финансового актива превышают величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости, то экономически выгоднее жить в собственном, а не в арендованном жилье.

В основе значительного количества показателей, которые используют ученые при исследовании рынка жилья, лежат ценовые характеристики жилья. Их можно классифицировать как показатели, которые отражают отдачу вложенного капитала и фиксируют динамику конъюнктуры рынка. При этом первая группа показателей определяет инвестиционную привлекательность, позволяет сравнить альтернативные варианты вложения средств, их применяют при разработке инвестиционных проектов, бизнес-планов и девелопменте.

Однако они не позволяют дать оценку емкости рынка, зависят от специфики позиционирования жилья, не отвечают на вопрос о возможной реакции на перепроизводство жилья. Вторая группа показателей, фиксирует динамику рыночной конъюнкту-ры, позволяет определить не только текущее состояние рынка жилья, но и его возможное развитие, прогнозы, основываясь ожидания потребителей относительно будущих доходов и потребности жилья в будущем.

При этом прогнозы существенно зависят от специфики выборки респондентов. Анализ практики использования показателей, характеризующих состояние жилищной сферы, позволяют систематизировать их по функции воспроизводства, использования и перераспределения [10].

Согласно функции воспроизведения выделяют следующие показатели состояния жилищной сферы: капитальные вложения в жилищное строительство общие, предельные ; ввод в действие жилых домов всего, по источникам финансирования, по формам собственности, на 1 тыс. По функции эксплуатации: стоимость жилищного фонда; объем жилищного фонда всего, по формам собственности, качеству, размерам и местонахождению ; количество жилых зданий или квартир всего, по формам собственности ; количество жилых домов, введенных в эксплуатацию после реконструкции; уровень благоустройства жилищного фонда; качество жилья в баллах ; уровень технического и санитарного состава жилищного фонда; качество коммунальных услуг населению; обеспеченность населения жилищным фондом; степень снижения расходов бюджета на поддержку ЖКХ.

По функции перераспределения: структура жилого фонда по количеству комнат, категориям собственников, форме собственности, местонахождению ; структура жилищного фонда по обеспеченности населения жильем; среднее количество человек, проживающих в одной комнате; количество приватизированных квартир на начало отчетного периода; уровень приватизации; средняя расчетная продолжительность пребывания граждан на квартирном учете.

При исследовании рынка жилья Я. Рынок жилья предполагает количественное определение потребности в жилье и проявление механизма ее трансформации в спрос. Статистическая комиссия ООН разработала методику оценки потребности в жилье для учета международных стандартов в этой жилищной сфере, а также формула расчета этой потребности [8]: 1.

Эта формула позволяет в общем виде на практике рассчитать потребность в жилье для страны, региона или населенного пункта. Ее применение для переходных экономик возможно, но следует иметь в виду, что далеко не точно определенном является численность населения такого, которое является бездомным или неблагополучным. Таким образом, для оценки реального спроса на жилье необходимо использовать систему показателей, характеризующих обеспеченность населения жильем и качество жилищного фонда, демографические показатели, показатели доходов семьи.

Следующим шагом, в процессе исследования эффективности функционирования рынка жилья, является анализ предложения жилья, которое в свою очередь зависит от объемов нового строительства, имеющихся зданий, сооружений, жилья, которые были построены ранее и выставлены на продажу собственниками, износа и реконструкции жилых домов.

Не менее важным для анализа состояния рынка жилья является доступность приобретения жилья. Именно поэтому в международной практике применяют анализ доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жильем, с помощью собственных и заемных средств. При этом, наиболее важным фактором, влияющим на доступность приобретения жилья имеют доходы населения.

Ведь домашние хозяйства с высокими доходами имеют возможность не только накопить средства для приобретения жилья за более короткий срок, но и легче получить кредиты на эти цели. Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на рынке жилья. В целом доступность жилья имеет тесную связь с демографическими, социально-экономическими характеристиками текущего уровня благосостояния населения, параметрами бюджетной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда.

Существуют различные подходы и методы оценки доступности жилья. Величина показателя показывает число лет, необходимое для приобретения жилья при условии, что все доходы будут сэкономлены. Согласно этой методике при расчете доступности жилья базовым показателем является домохозяйство, состоящее из трех человек и жилье квартира площадь, которого составляет 54 квадратных метра [5].

Вышеупомянутый показатель характеризует соотношение стоимости жилья на рынке и уровня доходов населения. В международной практике нормальными считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 3-5 лет. Более точно и комплексно оценить доступность приобретения жилья на основе данных о распределении населения по уровню доходов и параметров на рынке ипотечных кредитов позволяет следующий показатель.

Он рассчитывается путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за собственные и заемные средства, и последующего сравнения полученного результата с данными о реальных среднемесячных доходах населения. Минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилым помещением 54 кв.

Также для анализа уровня цен на рынке жилья определяют его справедливую цену, то есть цену 1 кв. Справедливая стоимость 1 кв. Стоит отметить о существовании ряда методологических проблем, связанных с расчетом коэффициента доступности жилья и минимального совокупного дохода семьи, необходимого для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилым помещением в постсоветских странах. Во-первых, данные официальной статистики о средней цене 1 кв.

Во-вторых, при расчете указанных коэффициентов следует определить цену стандартного, а не элитного жилья.

В-третьих, отсутствуют данные, позволяющие проанализировать процесс на уровне отдельных городов и поселков, поскольку средние показатели по регионам и общие по Украине не могут отразить тенденции, характерные для локальных рынков жилья. Для более точной оценки возможности приобретения жилья с точки зрения соотношения цен на жилье и доходов населения, которые могут быть направлены на его покупку, необходимо усовершенствовать коэффициент доступности жилья.

В частности, модифицированный коэффициент доступности жилья должен показать время, за которое семья может накопить средства для приобретения жилья, экономя доходы, превышающие минимальные расходы, необходимые для питания и удовлетворения других базовых потребностей. В качестве показателя первоочередных расходов домохозяйства можно использовать данные о прожиточном минимуме. В современных условиях для понимания сложившейся ситуации на рынке жилья, необходима комплексная оценка рынка, что позволит определить набор экономических инструментов и методов его регулирования.

Для анализа эффективности функционирования рынка жилья применяют анализ цен на рынке жилья, объема жилищного фонда, спроса и предложения, инвестиционной привлекательности, доступности жилья, его справедливой стоимости и т.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Какую катастрофу готовит рынок жилья

жимости, анализ рынка жилой недвижимости. Konstantin Iu. . Арашукова С. М.[1]. Соотнесение (в целях оценки) общего состояния рынка недвижимости, его конкретного . применять современные статистические методы;. директор Исследовательского Центра Оценки Активов Следует заметить, что понятие "анализ рынка недвижимости" в его . Для более детального обоснования коэффициента поглощения можно применять специально.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономике во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса. Наиболее показательной, на наш взгляд, иллюстрацией вышесказанного является пример информационного обеспечения ведения бизнеса на фондовом рынке. Созданы и продолжают совершенствоваться научные теории и школы, неоднократно отмеченные Нобелевскими премиями, написано множество трудов по техническому и фундаментальному анализу, которые стали настольными книгами специалистов фондового рынка. Принятая во всем мире практика глубокого тестирования знаний аналитиков для их допуска к работе с информацией рынка ценных бумаг считается нормальным явлением. И это при том, что на фондовом рынке, по сравнению с другими рынками, в наиболее явном виде должны идентифицироваться закономерности совершенного рынка в части информированности участников. Рынок недвижимости, в отличие от фондового, более чем далек от совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости, на наш взгляд, представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию. Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно придти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объема данных, характеризующих текущие условия. Структура стимулов, которыми руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные организации была деформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других - обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства.

Анализ недвижимости Анализ и прогноз Киевской недвижимости Данный прогноз жилой недвижимости Киева показал, что в конце 2007 года возможен спад, а в 2008-2010 годах будет слабый рост. Предисловие: Данный анализ направлен на прогноз будущих цен на недвижимость в Киеве, а не на описание текущей ситуации на рынке.

Методика построения множественной регрессионной модели стоимости жилья Введение к работе Актуальность темы исследования. Основные направления реформ по построению в России рыночной экономики сосредоточены на вопросах функционирования финансовой системы государства.

Финансы, инвестиции и анализ ценных бумаг

Способы исследования и анализ рынка недвижимости чт. Исследование и анализ рынка недвижимости очень сложно осуществить, а основные сложности связаны со сбором необходимой информации. О какой информации речь? В первую очередь необходимо определить количество и тип зданий и то, на каком стадии готовности они находятся. Недостаточно просто учитывать количество сданных в эксплуатацию зданий, так как это только реализованная часть спроса, в то время когда остаются еще здания в стадии строительства, в стадии проектирования, сдачи и т. Исследование рынка недвижимости делается с различными целями, кому-то просто необходимо купить недвижимость, а кто-то преследует профессиональные интересы.

Анализ рынка недвижимости

Однако они могут быть настолько разными, что если в одном из них компания стоит на первом месте, то в другом она может стоять на двадцатом Обычно это происходит из-за того, что в этих рейтингах используются разные методики для определения места компании в топе. Часто ранжирование происходит не на основе одного параметра, а на совокупности нескольких. В итоге просмотрев несколько рейтингов, где компании прыгают туда-сюда в списке, создается впечатление, что они определяются случайным образом. На основе таких рейтингов трудно понять, какое же место занимает компания на рынке на самом деле. Можно достаточно легко найти или составить самому рейтинг компаний по тому или иному параметру, например, по количеству построенных или строящихся объектов, по общей площади построенного жилья, по генерируемой выручке и т. Имея на руках финансовые показатели компании вы можете сделать вывод о том насколько она стабильна и прибыльна, однако все эти данные не могут поведать вам о том, насколько популярна ваша компания. Много ли людей знают вашу компанию? Говорят ли люди о вас? Ищут ли они вас? В данной статье мы рассмотрим примеры того, как проводить такой анализ для исследования рынка недвижимости.

Только знание рынка и его потребностей дает основу для эффективного планирования инвестиционной деятельности. В противном же случае предприниматель разрабатывает свои проекты интуитивно и в итоге чрезвычайно рискует.

.

Вы точно человек?

.

Анализ рынка недвижимости: цели и общий порядок

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Аналитика в недвижимости: Как использовать в агентствах и будет с ценами на квартиры в 2018 году
Похожие публикации